比如★ღღ，5月15日的城市更新新政★ღღ，主基调是“能不拆★ღღ、就不拆”★ღღ，本质上就是缩减未来的供给★ღღ。大拆★ღღ，短期内会带动市场需求★ღღ，但拆迁的成本是个无底洞★ღღ，未来必然以更大的供应来买单★ღღ。

　　比如★ღღ，越来越多的城市★ღღ，新增供地实施现房销售★ღღ，也是控制供给★ღღ。因为★ღღ，从拿地到销售的周期来看★ღღ，期房需要6个月-18个月★ღღ，而现房需要18个月-36个月上体育课课用跳D的感觉★ღღ，供给周期拉长了★ღღ，供给规模也下降了★ღღ。

　　比如★ღღ，5月1日生效的《住宅项目规范》上体育课课用跳D的感觉★ღღ，不管是3米层高限制★ღღ，还是80米单体高度限制★ღღ，也都是控制新增商品房★ღღ。

　　比如★ღღ，各地都在供给低密度地块★ღღ。4月份★ღღ，热点30城新增供地容积率为1.94上体育课课用跳D的感觉★ღღ，连续9个月低于2.0★ღღ。

　　如果看4月的数据★ღღ，依旧遵循着控制供给的思路★ღღ。4月份★ღღ，全国房屋新开工规模4840万平方米★ღღ，同比下降22%★ღღ，为2019年以来单月新低★ღღ。今年1-4月★ღღ，房屋新开工1.8亿平方米★ღღ，仅为同期新房交易量的63%★ღღ。1-4月份★ღღ，全国土地成交建面1.7亿平方米★ღღ，仅为同期新房交易量的62%★ღღ。

　　事实上★ღღ，从2022年开始★ღღ，全国土地出让面积小于新开工面积★ღღ、新开工面积小于销售面积★ღღ，这样的主动或被动紧缩增量★ღღ，已持续了三年多★ღღ。当前★ღღ，新房销售面积已降到阶段性的历史低位★ღღ，热点城市新房库存消化周期普遍回到安全区（18个月以内）★ღღ，新房市场的底部似乎已若隐若现了★ღღ。

　　今年以来★ღღ，月度销售的跌幅建筑材料★ღღ，★ღღ，已降至3%以内★ღღ。1-4月份★ღღ，全国新房销售面积★ღღ、金额同比跌幅分别为-2.8%★ღღ、-3.2%★ღღ。考虑到正常的拆迁★ღღ，改善需求的增长等★ღღ，跌无可跌★ღღ，新房筑底是有信心的★ღღ。

　　照理来说★ღღ，新房市场筑底★ღღ，会传导至开工端★ღღ，至少开工跌幅会收窄★ღღ。但是★ღღ，供给端却义无反顾地继续下坠★ღღ。就拿4月份的全国数据来看★ღღ，房屋新开工面积下跌幅度高达-23.8%★ღღ。而且★ღღ，新开工20%以上的同比跌幅★ღღ，已经持续了34个月★ღღ。这导致★ღღ，供给和需求端可能形成了剪刀差（上图）★ღღ！

　　当然★ღღ，这其中有“旧库存”的影响★ღღ，也就是2022年及之前开工的新项目★ღღ。我们对房地产的分析★ღღ，要从2022年做新老划段★ღღ。2022年及之前★ღღ，商品房市场仍为资产属性驱动下的“高周转”市场★ღღ；2022年之后优游国际★ღღ。★ღღ，则是居住属性下的“高品质”市场★ღღ。房子属性的逆转★ღღ，导致旧库存很难去化★ღღ。

　　根据克而瑞的统计★ღღ，2024年50家典型上市房企的库存（土地★ღღ、在建★ღღ、竣工）连续三年下降★ღღ，但已竣工存货较年初提升5.6个百分点★ღღ，占比为27%★ღღ，接近三成优游国际平台注册★ღღ，达到近五年来的最高值★ღღ。

　　简单来讲★ღღ，房子去化速度下降★ღღ，开发商自然放缓开工★ღღ。但事实上★ღღ，这几年一直在消化旧库存★ღღ。比如★ღღ，民营房企的已竣工存货规模出现负增长★ღღ，国企已竣工存货规模还在上升★ღღ，但已经在做新老划断★ღღ，即一边去化旧库存★ღღ，另一边则大力开新局★ღღ，靠高品质住房的新赛道★ღღ，来填补业绩★ღღ。

　　比如★ღღ，当下“保交房”在预售资金层面的监管非常严格了★ღღ，不用担心新增烂尾★ღღ。从品质上来讲★ღღ，各地新房增量供给全面向“高品质”的赛道转型★ღღ：比如区位上回归中心区★ღღ，开发主体上★ღღ，基本以国央企为主★ღღ，产品上在户型设计★ღღ、配套设施★ღღ、园林景观★ღღ、社区服务等方面全面内卷★ღღ。

　　因此★ღღ，新房供给侧的创新★ღღ，正在成为其稳定的底气★ღღ。比如★ღღ，4月份重点城市新房平均去化率达到37%★ღღ，同比去年4月上升13个百分点★ღღ。成都★ღღ、长沙★ღღ、郑州等城市优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际室内装修★ღღ。★ღღ，典型项目的去化率超过60%★ღღ。

　　近期★ღღ，笔者不管走到哪里调研★ღღ，谈到市场行情时★ღღ，行业管理部门都在讲一个现象★ღღ，改善型的产品特别受欢迎★ღღ，甚至爆出“日光”优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ。那么问题来了★ღღ，既然供给侧迎合需求侧★ღღ，给行业带来了生机★ღღ，新房市场的底部不远了★ღღ，为何在开工端★ღღ、供地端★ღღ，未迎来止跌拐点★ღღ，反而继续大幅紧缩？

　　其实★ღღ，一些改善盘的热销★ღღ，更多停留在“个案”的点上★ღღ，“小众化”的特征很明显★ღღ。即便如此★ღღ，开发商仍旧战战兢兢★ღღ。即便热销★ღღ，开发商依旧高举“快周转”的大旗★ღღ。比如★ღღ，郑州热销的“网红盘”——中原颂和超总二期★ღღ，都是所谓的“第四代”住宅★ღღ，前者为去年10月拿地★ღღ，今年3月底实景示范区展示★ღღ，紧接着开盘★ღღ，4月底快清盘★ღღ，从拿地到清盘★ღღ，总共只有7个月★ღღ。

　　位于高铁东站的超总二期为去年年底拿地★ღღ，今年4月底开盘★ღღ，一共8栋楼★ღღ，3栋楼快卖完了★ღღ，4个月卖了快1/2★ღღ，马上又加推两栋楼★ღღ。为何★ღღ，高品质的项目不细细打磨★ღღ，反而要急着清盘呢？

　　一是★ღღ，开发商都知道★ღღ，当下的改善型市场是“小众”的★ღღ，而且产品升级换代很快★ღღ，参与的企业不得不在“全面内卷”的道路上玩儿命狂奔优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ，靠短暂的优势（比如户型设计★ღღ、得房率★ღღ、外立面★ღღ、景观园林等）★ღღ，获得市场的份额★ღღ。为何说短暂的优势呢？因为★ღღ，这种优势形成的竞争差距★ღღ，被居后的友商模仿而迅速拉平★ღღ，产品好不容易形成的蓝海机会★ღღ，因为被抹平而陷入到红海中★ღღ。

　　二是★ღღ，所谓的第四代住宅★ღღ，尽管在空中花园★ღღ、大露台★ღღ、大飘窗等新颖的设计★ღღ，但其最大的竞争优势★ღღ，就是“高得房率”★ღღ。后者等于变相的价格优势★ღღ，这就将营销殊途同归至价格层面的传统打法★ღღ。

　　如此一来★ღღ，开发商主导的新房层面的供给侧创新★ღღ，很大程度上仍以规模再生产为主的产能扩张上体育课课用跳D的感觉★ღღ。要命的是★ღღ，这一做法显得“不讲武德”★ღღ，直接拖累了在售的其他新房★ღღ，特别是2022年之前供地的“旧库存”★ღღ，这些项目不仅得房率低★ღღ，在户型设计★ღღ、建筑用材等方面★ღღ，也有明显的劣势★ღღ。

　　面对压倒性的优势上体育课课用跳D的感觉★ღღ，新房“旧库存”只有降价的份儿★ღღ。这在近期的数据中折射的非常明显★ღღ。今年一季度★ღღ，全国新房住宅销售金额跌幅始终小于销售面积跌幅★ღღ，意味着房价开始反弹了★ღღ。从简单均价来看★ღღ，1-2月份★ღღ、1-3月份★ღღ，新房均价分别上涨3.1%和1.6%★ღღ，可见高品质住宅有稳房价的效果★ღღ。

　　但1-4月份★ღღ，全国新房销售金额跌幅★ღღ，再次大于销售面积跌幅★ღღ，意味着新房价格的稳定性下降★ღღ。即便有高品质住宅的拉升★ღღ，但新房整体的简单均价反弹的动力减弱了（1-4月份同比仅为0.3%）★ღღ。主要原因就在于优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ，高品质住宅横冲直撞地强势入场★ღღ，对新房“旧库存”的降维打击★ღღ。

　　还不止于此★ღღ，近期二手房市场有两个新变化★ღღ：一是挂牌量上升了★ღღ，二是价格跌幅扩大了★ღღ。根据中信证券统计★ღღ，截至2025年5月18日★ღღ，140个样本城市挂牌量为521.7万套★ღღ，周度环比增长0.2%★ღღ，较年初增长5.8%★ღღ，仍维持高位★ღღ。近期★ღღ，新的现象是大户型的二手房★ღღ、甚至二手豪宅挂牌增加了★ღღ。

　　其中★ღღ，既有低价挂牌房源持续被消耗★ღღ，也有置换需求增加★ღღ，但不容忽视的是★ღღ，高品质新房对二手房（特别是大户型二手房或次新房）的冲击★ღღ，使业主产生了资产腾挪的想法家具设计★ღღ，★ღღ。但这对价格稳定是不利的★ღღ。4月份★ღღ，70城二手房价格指数环比下跌0.4%上体育课课用跳D的感觉★ღღ，相比上月的-0.2%明显扩大★ღღ。其中★ღღ，一线

　　我们要厘清一个问题★ღღ，就是有关“好房子”★ღღ，开发商层面的探索（比如第四代住宅）和政府层面的探索（比如《住宅项目规范》）★ღღ，是同步展开的★ღღ。所谓第四代住宅优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ、高品质住宅等★ღღ，它们是“好房子”★ღღ，但其着力点在“卷上限”★ღღ，比如得房率★ღღ、空中露台★ღღ、外立面★ღღ、建筑材料等★ღღ。

　　但这部分需求★ღღ，很难支撑庞大的楼市体量★ღღ。而且★ღღ，当开发商都在追逐这个份额★ღღ，加上很多地方的国企地产★ღღ、城投等★ღღ，还承担着稳楼市★ღღ、稳地市的兜底责任★ღღ，很多地产项目就不得不上马★ღღ，比如这几年的“托底拿地”★ღღ，存量项目批量调整规划（非住改住★ღღ、一般项目转向高品质项目）★ღღ，同质化供应优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ，迭代速度加快优游平台_ub8平台_优游注册,代理登录-优游国际★ღღ。结局是★ღღ，很难避免价格上的竞争★ღღ，很难避免对旧库存和二手房的冲击★ღღ。

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